Novedades en Materia de vivienda y alquiler

Son muchas las novedades que se están presentando en materia de vivienda y alquiler y que tanto el inquilino como el propietario deben conocer.

Así, ya en diciembre de 2018 entró en vigor elReal Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado por El Boletín Oficial del Estado (BOE), con una serie de novedades al respecto:

Se modifica la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (LAU):

• ÁMBITO DE APLICACIÓN (art. 4): Los arrendamientos cuya superficie sea superior a 300 m², o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento constituya la totalidad de la vivienda, se regirá por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo establecido en Título II de la LAU; y supletoriamente por lo establecido en el Código Civil.
• DURACIÓN (art. 9): Se amplía el plazo de prórroga obligatoria (salvo que el arrendatario manifieste con 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo):

• de 3 a 5 años, cuando el arrendador sea una persona física.
• de 7 años, si el arrendador fuese una persona jurídica.

El plazo de prórroga tácita (art. 10) aumenta de 1 a 3 años, una vez transcurrido el mínimo de 5 años, o 7 si el arrendador fuese persona jurídica.

• RENTA y FIANZA (art. 36): será obligatorio la prestar fianza equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas, y dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto de vivienda.

Esta fianza no estará sujeta a actualización durante los primeros años de arrendamiento (5 años persona física / 7 años persona jurídica). Sin embargo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendador que ésta disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Con ello, a falta de pacto establecido entre las partes, lo acordado sobre la actualización de la renta, se aplicará a su vez a la actualización de la fianza.

Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH):

• Se obliga a la realización de obras contenidas en el art. 10.1.b), que son aquellas “obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal” y, en todo caso, “las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen…”. A su vez, se especifica que el fondo de reserva que corresponde a la Comunidad no podrá ser inferior al 10% de su último presupuesto ordinario (art. 9).
• Además, “será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas” (art. 10.1.b)) .
• Se puede prohibir la utilización de las viviendas como arrendamiento turístico, siempre y cuando exista el voto favorable de las ⅗ partes del total de los propietarios que representen las ⅗ partes de las cuotas de participación.

Estas mismas mayorías serán necesarias cuando se pretenda establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, siempre que no supongan un incremento del 20% (art. 17).

Se modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC):

• Cuando se requiera al pago al demandado, se le dará la posibilidad de acudir a los servicios sociales, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. En este caso, se podrá pedir la suspensión del procedimiento durante el plazo máximo de un mes (o de dos meses si el demandante es una persona jurídica), a contar desde la recepción de la comunicación de los Servicios Sociales al órgano judicial (art. 441.1 ter).
• Con carácter previo al lanzamiento, deberá haberse procedido en los términos del artículo 441 de esta Ley cuando se trate de vivienda habitual (art. 549).
• Con respecto al auto por el que se autorice y despache la ejecución de pago, se deberan incluir las indaciones del art 441.1 ter con iguales efectos (art. 686).

Se modifica el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo (LRHL):

• El arrendatario no tendrá la obligación de repercutir el IBI en el supuesto de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica (art. 63)
• En el caso de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados, los ayuntamientos podrán fijar un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto. Se podrá determinar por los ayuntamientos un único recargo o varios en función de la duración del período de desocupación del inmueble mediante ordenanza fiscal, pero siempre dentro del límite del 50% (art. 72.4).
• Se permite a los ayuntamientos establecer una bonificación de hasta un 95% en la cuota íntegra del impuesto para los bienes de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, mediante ordenanza fiscal (art. 74.6).

Se modifica el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (LITPyAJD):

Única modificación: estará exento los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en virtud del art. 45.I.B.26.

Autora: Nerea Alexandra Morales Martínez.